螺蛳壳里摆下鸳鸯阵 金茂资本获评克而瑞不动产资管综合实力TOP20

　　9月14日，由克而瑞主办的第六届地新引力峰会资管论坛上，金茂资本获评不动产资管综合实力TOP20。

　　克而瑞指出，不动产资管规模扩张的同时，底层资产的质量正成为市场关注的核心。不动产资管的核心也从关注投资组合收益最大化，向资产的运营质量转移。在这一过程中，不动产资管行业的金融属性正逐步释放，通过持有物业资产持续产生稳定现金流的商管运营能力正成为商业地产公司竞争的关键。

　　金茂资本的不动产资管团队深耕城市更新多年，在投融管退各个环节进行了系统性的研判，历经物业确权、资金匹配、精益运营等各种关键挑战。如今，金茂资本形成了“投运一体+产运一体”的资管特色，目的也就是形成城市更新的“鸳鸯阵”体系。这一定位的底层支撑，则因金茂资本拥有金融机构中少有的不动产全专业资管团队，当然这也和中国金茂的城市运营商背景密不可分。

　　“鸳鸯阵”体系为戚继光所创，行动方便，长短兼具，攻守兼备，其阵法特性在要求阵法突出单方面用途的古代独树一帜，尤其在抵御不明深浅的外敌时。同理，在组织管理机制上，金茂资本也及时充分融合了各专业条线对于项目风险的专业判断，可以说集全公司之力，才得以在短时间内攻克中关村科创中心这样的复杂项目。

　　首先，投资阶段投运一体，前期介入测算，确保实际运营与测算模型一致，保证期间收益如预期达成。同时判断投后风险，提高投成概率。

　　其次，投后阶段产运一体，则以运营为始，以运营为终。运营需求指导产品打造，不花冤枉钱，不做冤枉事，确保工期成本满足现金流要求。

中关村科创大厦屋顶花园

　　此外，金茂资本的不动产资管团队还认为，不动产资管就是螺蛳壳里做道场，因为我们现在不可能“大拆大建”了。政策层面，住建部此前就已发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确提出禁止“大拆大建”式的城市开发，鼓励“微更新”。这也将是未来全国城市更新的趋势之一。

　　微改造的好处在于，投入小、可操作，且见效快。比如，在完成对中关村科创大厦的收购之后，金茂资本并未涉及外立面和建筑更新，而是着力于改造公共空间和机电设备，调整商业配套，以进一步提升物业品质，更适合当下的新型科技办公办公特点，从而进一步提升了楼内租户质量、租金水平和资产价值。

　　兼顾重资管和轻资管，以LP收益最大化为导向，在有限的空间及时间内最大化的激发产品品质及运营收益的项目活力，就是金茂资本不动产资管团队在螺蛳壳里摆下鸳鸯阵的根本出发点。当然，这一定位的底层支撑，也还是因金茂资本拥有金融机构中不多见的全专业资管团队，从前期测算，设计，到改造，再到招商运营，都是以一顶十的精兵强将，麻雀虽小，五脏俱全。

　　从前期投资团队的精打细算、运筹帷幄，到资管团队的老中医经验、专治各种不服，各个团队缺一不可，可丁可卯，金茂资本不动产资管团队希望趟出一条城市更新的不可复制之路。